Le fasi analizzate finora, dalla proposta fino all'atto notarile, possono riguardare anche l'acquisto di un immobile che attualmente non esiste, ma di futura realizzazione. Il tempo di completamento di una costruzione può essere più o meno lungo, ma a prescindere da questo i rischi e i vantaggi sono comunque presenti. In questo articolo vedremo come comportarsi quando la casa dei nostri sogni è effettivamente un sogno, che può realizzarsi.

Di recente le garanzie per l'acquirente sono aumentate, di fatto il contratto preliminare deve essere obbligatoriamente redatto come scrittura privata autenticata o atto pubblico con l'intervento del buon vecchio caro notaio che si preoccupa anche di trascriverlo. Analizziamo meglio questo aspetto; il decreto legislativo 14/2019 è l'autore di questa modifica al dlgs 122/2005, il quale secondo il legislatore non presentava le giuste garanzie, permettendo al costruttore di vendere gli immobili anche senza rilasciare le opportune garanzie. La presenza del notaio serve proprio a questo, a confermare l'esistenza di una fidejussione, da inserire obbligatoriamente nel contratto, e che questa sia conforme ad un modulo ministeriale. Inoltre questa nuova legge permette anche di accrescere la reputabilità del costruttore stesso.

E' quindi chiaro che senza fidejussione, il notaio non stupula. Ma in aggiunta alla fidejussione, il costruttore deve anche stipulare una polizza assicurativa decennale, la postuma, a copertura di eventuali danni futuri dovuti ad errori o vizi della costruzione e quest'ultima dovrà essere consegnata all'acquirente. In pratica siamo in una botte di ferro.

Il notaio inoltre verifica anche tutto il corredo della trattativa, ovvero effettua le visure ipotecare sull'immobile a conferma dell'inesistenza di ipoteche o altri vincoli. Di fatto al momento della vendita l'appartamento dovrà essere libero dall'ipoteca originaria, in quanto frazionata ed allegata all'immobile in precedenza. 

Riepilogando, il contratto deve avere un contenuto ben preciso, e in particolare:

1. Una descrizione dettagliata dell'immobile e delle eventuali pertinenze esclusive;
2. Le caratteristiche dettagliate del progetto in generale, dalle fondamenta fino al tetto, passando per materiali, impianti etc. oltre che al capitolato.
3. l'indicazione di eventuali imprese appaltatrici; la data relativa al termine dei lavori;
4. Il totale della compravendita con le modalità e tempistiche di pagamento;
5. Gli estremi della fideiussione;
6. Gli estremi del permesso a costruire;

Alla fine non è una trattativa tanto diversa rispetto a quella che puoi riscontrare nel mercato dell'usato; Ad oggi come abbiamo visto, tra conformità urbanistiche etc., la tutela è alta comunque anche senza fidejussioni. I rischi in entrambi i casi, sono relativamente bassi.

L'acquisto di un immobile in questi casi, non avviene tra privati ma bensì tra un privato e una società, quindi il regime fiscale è diverso; Nel prossimo articolo vedremo quali sono gli oneri, soprattutto fiscali, nel caso di acquisto da una società o cooperativa. 

Ah, dimenticato nel caso la fidejussione non bastasse esiste un fondo solidarietà a tutela delle vittime di fallimenti societari o imprenditoriali.