Nel sistema tributario italiano, un soggetto, in presenza di determinati requisiti soggettivi e oggettivi può usufruire di determinate agevolazioni fiscali per l'acquisto della propria abitazione. Tali agevolazioni rientrano nell'acquisto della cosidetta prima casa. In questo articolo esamineremo i fattori necessari per l'applicazione di tale regime fiscale, in alternativa a quello standard, risparmiando denaro e usufruendo del cosidetto credito di imposta. Partiamo! 

In primis possiamo affermare che tale regime fiscale può essere applicato solo se:

• L'immobile rientra in determinate categorie catastali
• Lo stesso immobile è situato nel comune dove il soggetto vuole trasferire o già possiede la residenza o dove esercita la propria attività lavorativa
• Chi acquista è in possesso di determinati requisiti, come l'esclusività e novità di acquisto.

Se sussistono tutti e tre questi fattori, allora siamo liberi di godere delle agevolazioni; in particolare:

1. Quando chi vende è una persona fisica
   1. Imposta di registro pari al 2%
   2. Imposta ipotecaria pari a 50 €
   3. Imposta catastale pari a 50 €
2. Quando chi vende è una persona giuridica
   1. Iva pari al 4%
   2. Imposta di registro pari a 200 €
   3. Imposta ipotecaria pari a 200 €
   4. Imposta catastale pari a 200 €

L'imposta di registro pari al 2%, da calcolare sulla rendita catastale rivalutata secondo appositi coefficienti, non può essere inferiore alla cifra di 1000,00 euro anche se alla fine esiste una probabilità che sia inferiore a tale cifra, vista la presenza di credito di imposta o versamenti già effettuati in fase di preliminare, qualora quest'ultimo preveda una caparra e venga trascritto. Tutto questo è onere della parte acquirente, la quale deve dichiarare espressamente di rientrare nella categoria degli acquirenti prima casa.

Entriamo un po' di più nel dettaglio. Partiamo dalle caratteristiche dell'immobile. Quest'ultimo deve obbligatoriamente rientrare in una delle seguenti categorie catastali, comprese eventuali pertinenze che fungono da ornamento duraturo all'abitazione principale:

• A/2 - abitazioni civili
• A/3 - abitazioni di tipo economico
• A/4 - abitazioni di tipo popolare
• A/5 - abitazioni di tipo ultrapopolare
• A/6 - abitazioni rurali
• A/7 - abitazioni in villini
• A/11 - abitazioni e alloggi tipici del luogo

Non sono ammesse queste agevolazioni nel caso in cui l'immobile rientri nella categoria A/1, A/8 e A/9 ovvero immobili di lusso. Le agevolazioni prima casa si applicano anche nel caso di acquisto di un fabbricato rurale, di un'abitazione in corso di realizzazione, di appartamenti contigui e nel caso reiterato di quote sullo stesso immobile.

Passiamo ora all'ubicazione dell'immobile. Quest'ultimo deve trovarsi nel comune dove il soggetto acquirente ha la sua residenza, dove ha intenzione trasferirla o dove svolge la sua attività o nei casi più particolari anche da parte di un soggetto italiano emigrato all'estero. Qualora un soggetto non abbia ancora la residenza nel comune dell'immobile, può portarcela entro 18 mesi dalla data di acquisto.

E se foste già proprietari di un altro immobile? Nessun problema. Dal 2016 puoi usufruire ugualmente dei benefici prima casa a patto che l'acquirente venda l'attuale proprietà entro un anno dall'acquisto. Nel caso non vengano rispettate queste scadenze, potresti inciampare in sanzioni pari al 30%, al pagamento di interessi oltre alle maggiori imposte. Facciamo un riepilogo:

 I benefici prima casa possono essere persi o addirittura non applicabili. In quest'utlimo caso siamo in una situazione di precedente acquisto avvenuto senza usufruire di tali benefici. Occorre quindi vendere l'abitazione acquistata senza benefici, prima di procedere con il nuovo acquisto. Il regime agevolato si perde invece, quando:

• Le dichiarazioni fatte da parte dell'acquirente sono false
• L'abitazione acquistata in maniera agevolata, viene venduta prima di 5 anni, a patto che non si riacquisti entro un anno dalla vendita.
• Non si trasferisce la residenza entro 18 mesi dall'acquisto
• Mancata vendita del precedente immobili acquistato agevolmente, entro un anno dall'acquisto del secondo immobile.

Le agevolazioni possono essere applicate, in casi estremi, anche nel secondo immobile di proprietà a patto che il primo, acquistato con i benefici prima casa, sia dichiarato inidoneo oggettivamente o inidoneo soggettivamente. Si inciampa nel primo caso quando l'immobile non è più abitabile per ovvi motivi, mentre nel secondo quando tali motivi rientrano nella sfera personale come ad esempio: una famiglia che si allarga.

Concedimi altri 5 minuti per spendere due parole anche sul credito di imposta. Se vendi e riacquisti nell'arco di un anno, hai diritto ad un credito di imposta. Tale credito non può superare l'imposta dovuta sul secondo acuisto e puoi spenderlo in vari modi:

• Per l'intero importo, in diminuzione delle imposte dovute
• In dimunzione dell'IRPEF
• In compensazone di altri tributi

Qualora venisse usato parzialmente, il residuo può essere usato anche successivamente ma sono nella seconda e terza casistica suddette. Il credito di imposta non spetta se:

• Risultano persi i benefici prima casa
• L'acquisto precedente non è avvenuto secondo il regime della prima casa
• Il nuovo immobile oggetto di un nuovo acquisto, non presenta i requisiti richiesti per la prima casa
• Quando la cessione ha per oggetto un immobile acquistato con le agevolazioni, riacquistando a titolo gratuito un altro immobile con gli stessi requisiti.

Oggi ci siamo dedicati alle agevolazioni prima casa ma abbiamo visto che non possono essere sempre applicate, perciò nel prossimo articolo analizzeremo i regimi standard che si applicano in alternativa. 

"E io pago" Cit. Totò