Il primo passo che dovresti compiere, sia nel caso di vendita che di acquisto, è definire il più probabile ed oggettivo valore del bene che intendi acquistare o vendere. 

Ti stai chiedendo come? con l'ausilio di alcuni strumenti che vengono racchiusi all'interno della parola estimo. 6 lettere e 3 sillabe che racchiudono un mondo di strumenti e tecniche utilizzabili in diversi contesti, per non pregiudicarne nessuno. Vediamo cosa ci racconta.

Quando senti parlare di estimo non sei di fronte ad una scienza autonoma comprensibile solo dai neuroni che ambiscono al premio Nobel, piuttosto ti trovi di front ad un mix di matematica, statistica ed economia. Quest'ultime ti permettono di poggiare la tua stima su solide fondamenta, ma ad esse va aggiunta una discreta conoscenza del mercato, degli aspetti fiscali nonchè del settore produttivo in cui risiede il bene oggetto di stima. 

Tutto questo può tornarti utile per stimare il più probabile ed obiettivo giudizio di stima, perchè a questo stai puntando.

La tecnica si divide, nello specifico, tra generale e speciale. La prima fetta di estimo permette di valutare qualsiasi bene di carattere generale, mentre la seconda ti accompagna più nello specifico prevedendo diverse sfumature a seconda del bene che ti trovi davanti. In particolare l'estimo speciale si divide in:

• Civile - utile per fabbricati, aree fabbricabili o condomini
• Rurale - ottima per terreni, impianti agricoli o infine trasformazione dei prodotti agricoli
• Forestale - per boschi, macchiatico etc.
• Catastale - utile per fini fiscali
• Industriale o commerciale - per aziende o rami di esse
• Legale - adatta per stimare indennità di esproprio, successioni, riscarimento danni o servitù.

In ciascuna di queste valutazioni non devi scordarti di tenere a mente particolari aspetti economici che possono guidarti verso uno strumento piuttosto che un altro, a seconda di quanto è più adatto alla tua stima. Per aspetti economici intendiamo:

• Capacità del bene di essere scambiato sul mercato
• Capacità del bene di essere prodotto ex-novo
• Capacità di essere trasformato in un altro bene
• Capacità di essere complementare ad un altro bene
• Capacità di essere surrogabile ad un altro bene
• Capacità di produrre reddito.

Per ogni bene e relativo aspetto economico, puoi ricorrere alle seguenti valutazioni:

• Valore di mercato
• Valore di produzione o costruzione
• Valore di trasformazione
• Valore complementare
• Valore di surrogazione
• Valore di capitalizzazione

Ovviamente non è finita qui. 

Una volta che hai ottenuto un primo valore del bene, tenendo conto della previsione e del concetto di ordinatorietà, è probabile che tu debba "aggiustarlo" leggermente. Ecco che arrivano in aiuto i famosi comodi o scomodi e aggiunte o detrazioni. La differenza tra i primi e i secondi risiede nella loro valutazione, ovvero se è possbile valutarli autonomamente oppure no.

I comodi o scomodi sono variabili straordinarie che aumentano o diminuiscono il valore del bene rispetto all'ordinario, senza incidere sulla loro redditività e pertanto non valutabili autonomamente. Le aggiunte e le detrazioni viceversa sono valutabili autonomamente proprio perchè incidono sulla redditività del bene.

In sostanza entrambi permettono di prendere in considerazione preferenze dei consumatori, circostanze del mercato in cui operi oltre al concetto di ordinatorietà e previsione.

Per raggiungere questo obiettivo dovrai adottare un procedimento di stima che può assumere una natura diretta o indiretta piuttosto che sintentica o analitica. I procedimenti di stima diretti si basano su beni analoghi, mentre quelli indiretti su beni eterogeneamente diversi. La differenza tra sintetici e analitici riguarda invece l'uso di dati di sintesi piuttosto che elementari.

La dottrina si divide a metà sotto il profilo dell'estimo. Una parte afferma che ogni aspetto economico debba comportare un dato procedimento di stima per ottenere il rispettivo valore, mentre la seconda parte afferma che in pratica basta raggiungere la stima del valore di mercato o di produzione, ovvero i primi due aspetti economici, essendo i seguenti procedimenti conseguenti ai suddetti. Ad esempio: il valore di trasformazione altro non è che la differenza tra il valore di mercato e quello di produzione o ancora il valore complementare è la differenza tra il valore di mercato del bene integro e il valore di mercato del bene residuo e cosi via..

Nel prossimo articolo analizzeremo il valore di mercato portando come esempio la stima di un appartamento, ma non scordarti che stiamo parlando di tecniche ad hoc per ogni bene.

Alla prossima!