Negli articoli precedenti abbiamo affrontato un'analisi specifica sul valore di mercato di un bene, metodo tra i più usati per la sua applicabilità e facilità di esecuzione. Vale comunque la pena spendere due parole, ai fini di chiudere il cerchio prima di passare all'estimo rurale, sugli altri metodi di valutazione che puoi utilizzari nei casi più particolari. Il primo fra tutti è il valore di costruzione o produzione.

Ad oggi esistono diversi mercati, ognuno con domanda, offerta, beni e prezzi diversi oltre che diversi trend, ma immagina se fossimo in uno scenario dove non esiste un mercato per quel dato bene e di conseguenza non esiste una storicità di prezzi e trend. In questi casi il suddetto strumento di valutazione ti aiuta a conoscere il più probabile costo di produzione o costruzione di un bene, attraverso un metodo diretto o indiretto.

Secondo il primo basta effettuare una sommatoria dei costi di un imprenditore ordinario che, ordinariamente, vengono sostenuti per la creazione di questo bene X; tra di essi posso citarti imposte, interessi, salari, costi etc. Secondo il procimento indiretto invece l'analisi viene condotta sui singoli fattori necessari alla realizzazione del bene, sui quali viene a sua volta effettuata un'analisi dei costi unitari, fino a raggiungere il costo totale del bene.

Passiamo ora al valore di trasformazione.

Il fatto che te ne parli adesso non pregiudica la sua importanza; è uno dei metodi più ricorrenti per stimare il valore potenziale del bene ovvero la sua capacità di assumere dei lineamenti diversi per un più corretto confronto sul mercato. Come ti ho anticipato nel primo articolo di questa rubrica, tutti i sistemi di valutazione trovano origine dal valore di mercato o in casi estremi da quello di costruzione, che in questo caso sono la base imponibile per comprendere se è conveniente o meno effettuare questa trasformazione.

Anche esso può essere stimato secondo un procedimento diretto o indiretto. Secondo il primo basta sottrarre al già noto valore di mercato del bene trasformato, le spese necessarie alla trasformazione mentre nel caso si approcciasse il procedimento indiretto occorre sottrarre il valore di mercato dei fattori produttivi necessari alla trasformazione, tenendo conto di un tempo necessario al compimento dell'opera.

Sul valore complementare e su quello surrogabile c'è poco da dire. I nomi che portano questi due sistemi di valutazione fanno già intendere di cosa parliamo. Il primo permette di stimare il bene ponendolo a confronto con altri beni con caratteristiche simili, sui quali magari esiste un mercato più attivo. Il secondo invece affronta la stessa analisi ma concentrandosi sul valore dei beni che possono essere sostituiti, a quello oggetto di stima. Anche in questo caso i metodi possono essere sia diretti che indiretti.

Per concludere ti presento anche il valore di capitalizzazione che è uno dei pilastri della matematica finanziaria, e come sappiamo la matematica trova spazio in ogni ambito della nostra vita. Senza addentrarsi troppo nella giungla delle formule matematiche, posso dirti che questo metodo permette di conoscere il futuro valore di mercato di un bene attualizzando il suo reddito netto secondo un saggio di capitalizzazione.

Ad esempio, nel caso di un immobile acquistato ai fini dell'investimento da redditi di locazione, il reddito netto è il frutto del canone di locazione annuale una volta sottratte tutte le spese ordinarie ed eventuali che fanno capo al locatore.

Ci vediamo alla prossima con un piccolo assaggio dell'estimo rurale!