Prosegue la novella sull'analisi dei vari metodi di valutazione di un bene. Oggi ti parlerò del primo, e per molti l'unico, metodo che devi prendere in considerazione per conosce il reale valore di mercato del tuo bene, ovvero quanta "moneta" puoi ottenere da un eventuale scambio nel mercato.

Il valore di mercato altro non è che un confronto ta domanda e offerta, in altri termini ti permette di conoscere quanto un soggetto X è disposto a pagare per acquistare il tuo bene. Si tratta quindi di un confronto o comparazione.

Prima di procedere è bene premettere che tale stima può essere affrontata sia in termini globali o unitari, vale a dire a corpo o a misura. Per non commettere errori, la logica dell'estimo, stila una serie di passaggi da rispettare per raggiungere il valore finale:

1. Effettua un'indagine di mercato. Oggi con le più ordinarie tecnologie è possibile comprendere le dinamiche del mercato in cui ti trovi, in termini di prezzi, domanda e offerta. Esistono molti strumenti a portata di mano che ti segnalerò nel corso del presente articolo.
2. Costruisci una scalavalori.
3. Confronta beni similiari.
4. Trova la giusta collocazione all'interno della suddetta scala valori.
5. Definisci un primo valore indicativo. Per ottenere ciò basta moltiplicare il prezzo medio del bene che vuoi stimare per il paramentro di riferimento, come ad esempio accade per gli immobili quando senti parlare del rapporto tra €/metro quadro.
6. Prendi in considerazione eventuali comodi, scomodi, aggiunte o detrazioni in modo da definire con più precisione il valore reale del tuo bene. Nel corso dell'articolo ti citerò alcune di queste variabili da tenere in considerazione quando stimi il valore della tua proprietà.

Come ho affermato nell'articolo precedente, ogni valore che la dottrina dell'estimo ti mette a disposizione può essere stimato attraverso determinati procedimenti diretti o indiretti. Nello specifico, i primi, si suddividono in:

• Procedimenti di stima sintetica parametrica.
• Procedimenti di stima per valori tipici.
• Procedimenti di stima a vista.
• Procedimenti di stima storici.

Senza entrare troppo nello specifico rischiando di annoiarti con formule statistiche e matematiche, ti illustrerò solo la logica di questi procedimenti. Ricorda che siamo sempre all'interno dei procedimenti diretti.

La stima sintetica parametrica ti permette di prendere in considerazione ulteriori caratteri rispetto al prezzo, sia essi tecnici o di altra natura, che permette di restringere la famosa scala di valori per una più precisa perizia del bene. Essa può essere sia monoparametrica che multiparametrica a seconda del numero delle variabili che vengono prese in considerazione; è ovvio che la seconda è preferibile e maggiormente usata della prima per il solito motivo detto prima: la precisione.

I parametri utilizzati in questo procedimento possono avere natura fisica o economica, con la differenza che i primi sono direttamente quantificabili mentre i secondi fanno riferimento alla rendita del bene. In conclusione possiamo affermare che il valore di mercato di un dato bene sta ai suoi parametri, come la somma dei valori di beni simili sta alla somma dei parametri di tali beni presi a confronto.

Passiamo ora alla stima per valori tipici utile per ottenere la stima di beni più complessi, come ad esempio un'azienda in cui sono protagoniste diverse colture, a patto che non esista alcuna complementarietà tra le singole porzioni del bene. Il valore finale del bene è dato dalla sommatoria delle singole microstime.

Nel procedimento di stima a vista, ci limitiamo ad una stima orientativa frutto dell'esperienza e della conoscenza del mercato da parte del perito, il quale non si avvale di alcuna indagine o comparazione. Per garantire un migliore risultato è opportuno confrontare ed eventualmente confermare la stima soggettiva con stime di natura oggettiva. Nel mercato immobiliare delle abitazioni possiamo incorniciare questa stima nel primo sopralluogo da parte del consulente immobiliare, il quale può sopravvalutare o sottovalutare il bene nel momento in cui viene in possesso dei documenti riguardanti il bene, come ad esempio la planimetria.

Si conclude con la stima storica che permette di ottenere il valore del bene facendo riferimento alle transazioni di beni simili avvenute in precedenza, attuallizandole. Questa tipologia di stima può esistere solo in due condizioni:

• Quando esiste un mercato di riferimento con indicazioni sufficienti.
• Quando le precedenti transizioni sono state concluse a prezzi ordinari.

Qualora neanche uno dei seguenti procedimenti possa garantire una stima attendibile, si ricorre ai procedimenti indiretti che permettono di valutare un bene attraverso lo strumento della capitalizzazione. Il saggio di capitalizzazione può variare a seconda che il bene abbia:

• Illimitati redditi costanti
• Iimitati redditi costanti
• Limitati redditi variabili

Scendiamo ancora più nel dettaglio e diamo uno sguardo ad eventuali comodi, scomodi etc. Per facilitarti le cose farò riferimento alla stima di un'abitazione, dato che alla fine di questo mi occupo. Nella stima di un immobile ti sarà utile capire quali sono gli elementi che possono aumentare o diminuire il valore della tua casa. 

• Abitazioni senza inquilino vanno valutate al 100% mentre quelle occupate da in inquilino vedono deprezzare il suo valore del 20% se la locazione ha una durata medio-lunga o del 5% se transitoria
• Se la palazzina dispone di un ascensore, dal terzo piano in poi il valore dell'immobile aumenta dal 5% fino al 20% per gli attici, mentre diminusce delle stesse percentuali se non sussiste l'ascensore. Il piano seminterrato prevede un deprezzamento del 25% mentre il piano terra si ferma a -10%, percentuale che raddoppia nel caso in cui non ci sia un giardino
• Passando allo stato conservativo dell'immobile non sussistono variazione se in buono stato, mentre viene deprezzato del 10% se necessita di ristrutturazioni o aumenta della stessa percentuale se ristrutturato o nuovo.
• Altro fattore da tenere in considerazione è la luminosità: un immobile luminoso vede aumentare il suo valore del 10% che viceversa diminuisce del 5% se la luminosità scarseggia. Stessa sorte accadein termini di esposizione e vista.
• Ultimo ma non per importanza è il confronto tra lo stato dell'edificio e la sua età; se la sua età supera i 40 anni e non sono presenti difetti il valore aumenta del 10%; viceversa se risulta scadente va deprezzato del 15%. Un deprezzamento del 5% sul valore accade qualora la palazzina sia di recente costruzione e già presenti segni di usura. Per recente costruzione si intende sotto i 20 anni.

Spero che tutto questo possa esserti di aiuto per procedere ad una stima in totale autonomia, ma ti consiglio comunque di affidarti ad un esperto del mercato e se hai dubbi di buttare uno sguardo a questo sito che registra le transizioni e permette di individuare un prezzo medio per zona e tipologia.

Alla prossima!