La proprietà si trascina dietro le tasse. Ormai questo è un dato di fatto. Sia nelle compravendite che nelle locazioni, o in generale tutte le volte che un italiano apre bocca, vanno pagate le tasse. Fortunatamente esistono diversi regimi fiscali, alcuni dei quali comportano dei notevoli benefici ma allo stesso tempo anche dei vincoli.

Per prima cosa occorre, anche in questa sede, distinguere tra locazioni immobili abitativi e locazioni immobili strumentali. Nel primo caso facciamo riferimento ad immobili destinati, com abbiamo visto, ad ospitare le famiglie mentre nei secondi lasciamo spazio alle diverse attività che possono essere avviate, a seconda della categoria catastale di riferimento. 

Nei contratti ad uso abitativo, che abbiamo visto posso dividersi in contratti a canone libero o a canone concordato, non ritroviamo la presenza di alcuna imposta sul valore aggiunto essendo essi atti esenti IVA. In un regime fiscale standard, questa tipologia di contratti viene grava dall'imposta di bollo, da sostenere solo in fase di registrazione, e quella di registro dovuta ad ogni scadenza annuale oltre che al momento della registrazione. 

Nei contratti ad uso diverso da quello abitativo, ovvero strumentali, possiamo invece inciampare in tre casi:

• in un contratto obbligatoriamente soggetto ad IVA, se il locatario non è un soggetto passivo IVA ovvero non agisca nell'esercizio di impresa, arte o professione;
• in un contratto obbligatoriamente soggetto ad IVA, se il locatario è un soggetto passivo IVA con un pro-rat di detraibilità pari o inferiore al 25%;
• in un contratto esente IVA in tutti gli altri casi, fatta salva la facoltà di adottare il regime in fase di stipula.

In deroga al principio che regola l'alternanza tra IVA e imposta di registro, quest'ultima si rende applicabile anche nel caso delle locazioni imponibili, nella misura del 1%. Con la finanziaria del 2007 si è apportata un'ulteriore deroga al regime generale di esenzione da IVA, per le locazioni di fabbricati abitativi effettuate in adozione di piani di edilizia abitativa convenzionata dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici, entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori.

Parimenti è stata modificata anche la disciplina riguardante la locazione dei terreni. Se prima del decreto legge 223/2006, le operazioni di cessioni di terreni edificabili rientravano nel regime IVA, ad oggi risultano esenti e sottoposte all'imposta di registro proporzionale. 

Breve riepilogo

Concludiamo l'articolo con la protagonista del momento: la cedolare secca. A partire dal 2011, grazie ad un decreto legislativo, i contratti di locazioni riguardanti immobili ad uso abitativo e le loro relative pertinenze possono essere assoggettati, se il locatore manifesta la sua volontà, ad un regime fiscale denominato appunto cedolare secca. Trattasi di un'imposta proporzionale che sostituisce l'IRPEF, le sue addizionali, l'imposta di bollo e quella di registro, salvo nel caso di cessione del contratto.

La funzione di tale regime è evidente e duplice allo stesso tempo:

• Maggiore accessibilità al contratto e facilità di registrazione
• Far emergere le cosidette locazioni sommerse o fantasma

Tale regime può essere adottato, al momento della sottosrizione, solo dai locatori in veste di persona fisica, il quale viene vincolato al regime con una scadenza annuale, perciò qualora non ritenga più oportuno usufruire della cedolare dovrà attendere la scadenza annuale e dare comunicazione al conduttore.

 Essa opera attraverso due percentuali:

• 10% esclusivamente per i contratti a canone concordato.
• 21% per i contratti a canone libero o nel caso specifico del C/1

La percentuale del 10% inizialmente era destinata a coprire un arco temporale di 4 anni, dal 2004 al 2007 compreso, ma ai giorni d'oggi ancora persiste. Essa però riguarda solo i contratti di locazione a canone concordato, relativi ad immobili che soddisfano pariticolari requisiti che variano a seconda dell'accordo locale stipulato.

La base imponibile è il canone annuale, diminuito del 5% con un'ulteirore abbattimento del 30% per i concordati, e considerato intero al 100% solo nello specifico caso del C/1.

La regola generale prevede un'applicabilità esclusiva agli immobili che rientrano nella categoria A, ad esclusione dell'A/10, fino al 30 dicembre 2018 anno in cui, grazie alla legge di bilancio del 2019, la cedolare secca si estende anche agli immobili della categoria C/1 (negozi o botteghe) con una superificie pari o inferiore ai 600 metri quadri, oggetto di locazioni nell'anno 2019.

Qui di seguito un breve riepilogo gentilmente offerto in abbonamento daa parte del Sole24Ore

Alla prossima!