Quando si parla di AirBnb è bene notare che non siamo tanto distanti da una locazione turistica, cosi come non siamo distanti dal classico e intramontabile Bed&Breakfast; esistono tuttavia delle sfumature che è vantaggioso conoscere per capire come il nostro codice disciplina tali aspetti.

La prima differenza che si nota è l'esclusione di qualsiasi servizio accessorio che esula dal normale pernottamento, all'interno di una stanza privata o all'interno di un intero appartamento, che viene offerto sul portale. Il vantaggio di questa soluzione abitativa transitoria, come affermato in precedenza, permette di ottenere una resa massima dall'immobile grazie ad un continuo e alto turnover, a costi più contenuti per gli ospiti rispetto ad un albergo tradizionale. Ogni servizio esula dall'offerta, quindi non viene fornita nessuna colazione ad esempio. 

Sia AirBnb che il Bed&Breakfast sono concetti nuovi che i condomini conoscono molto bene sia a livello giuridico che a livello pratico, dato che occuppano sempre più spazio tra gli argomenti disciplinati in sede di assemblea. Questo è il primo grande ostacolo che incontrano le suddette attività, che si trovano a dover rispettare particolari norme se previste all'interno di un regolamento condominiale.

Il secondo stop da superare riguarda l'obbligo di comunicazione, nei confronti della questura, di ogni informazione relativa al tempo di pernottamento e al numero di alloggiati, come avviene già da un pezzo per le strutture alberghiere o ricettizzie e in generale per ogni immobile adibito a locazioni inferiori ai 30 giorni. Queste info possono essere semplicemente comunicate attraverso un portale web denonimanto Alloggiati Web, a cui attinge la Polizia di Stato e utilizzato anche dalle strutture ricettizzie.

Un altro aspetto da valutare è quello intervenuto nel Decreto Legge n.50 del 24 aprile, il quale non apporta alcuna novità nel definire il termine dei 30 giorni, bensì nel ricondurre alla locazione anche i contratti che prevedono una fornitura di servizi accessori. Se quest'ultima è preponderante rispetto alla locazione, non si rientra nella pratica di un affitta camera quanto in una vera e propria impresa.

Quella del decreto legge 50/2017 stravolge il vecchio sistema secondo il quale, la suddetta locazione, non rientrava nella funzione residenziale e pertanto non trovava spazio all'interno della 431/98, ma veniva regolato da sporadici e poco chiari articoli del codice civile. La mancata registrazione ha portato un'evasione fiscale abnorme, alimentata maggiormente dal fatto che i soldi non pervenivano neanche dall'inquilino ma attraversando il portale e rendendo una loro tracciabilità, ancora più complicata.

Ad oggi un locatore persona fisica, che non agisce per interesse di un'impresa, può affittare il suo immobile a patto che non superi i 30 giorni di pernottamento nell'arco di un anno, anche al solito soggetto a patto che i vari pernottamenti spalmati in 365 giorni non superino i famosi 30. A questo va aggiunto un vantaggio fiscale che abbiamo analizzato in precedenza, denominato cedolare secca, che prevede l'applicazione di un'aliquota pari al 21%.

Intermediari o portali, che si occuppano di far incontrare domanda e offerta, assumono determinati obblighi tra cui:

• Comunicare all'agenzia delle entrate la stipula di un nuovo contratto.
• Effettuare la trattenuta sui proventi e versarla tramite il modello F24. Se il locatore opta per la cedolare secca tale ritenuta viene effettuata a titolo di imposta, viceversa in caso di Irpef si parla di una trattenuta a titolo d'acconto.
• Dovrà essere resa una certificazione unica con gli importi pagati a titolo d'imposta o di acconto.

Tutto bello fino a che da un dito non si prende tutto il braccio. Se il numero di immobili che metti in affitto è superiore a 3, potrebbe scattare l'attività di impresa e il regime suddetto muta. Da un'analisi effettuata su i vari portali è uscito un dato che ha destabilizzato albergatori o simili, dato che pare ci siano più di 8000 operatori che gestiscono più di 4 immobili e 3 dei quali ne gestiscono quasi 1.000.

E' ovvio che qualora venissero utilizzati più account, tale stima è difficile che sia garantita anche nella realtà dei fatti.

Ricorda che AirBnb non tratta solo immobili, ma anche esperienze. 

Ma le differenze rispetto ad un Bed&Breakfast o una casa vacanza, quali sono? Lo scopriremo nel prossimo articolo.