Di contratti di locazione ne esistono di vari tipi, come abbiamo visto nell'articolo precedente. Adesso concentriamoci su quelli che permettono ad un soggetto di godere di una cosa, ai fini abitativi, per un determinato periodo di tempo.

I contratti di questa natura possono essere riconducibili a 4 categorie:

• Contratti a canone libero 4+4
• Contratti a canone concordato 3+2
• Contratti transitori
• Contratti transitori per studenti
• Comodato d'uso gratuito
• L'uso foresteria

Il contratto a canone libero è una forma contrattuale di locazione che prevede alcune limitazioni, ma allo stesso tempo più libertà tra le parti nel fissare il canone. Infatti diversamente da quanto capita nel contratto a canone concordato, l'onere mensile può essere pattuito di comune accordo tra i soggetti, senza sottostare a particolari coefficienti che a breve analizzeremo.

Se c'è libertà nel fissare il canone, meno margine viene garantito in termini di durata: la durata è fissata dalla legge, quindi un arco temporale inferiore a 4 anni renderebbe nullo il contratto. Le parti possono tuttavia pattuire una durata maggiore del rapporto di locazione.

Ma allo scadere dei 4 anni? Se sussite inerzia tra le parti, il contratto si rinnova automaticamente per una durata di pari misura, quindi per ulteriori 4 anni.

Alla prima scadenza o in anticipo ad essa è possibile risolvere il contratto, sia da parte del conduttore che da parte del locatore, con la differenza che il primo può esercitare il diritto di recesso in qualunque momento mentre il secondo deve aspettare almeno la prima scadenza ed esercitare disdetta. A prescindere da questo, la legge prevede particolari casi di recesso o di mancato rinnovo contrattuale, tassativamente elencati nella 392/78 e nella 431/1998, tra cui quelli raggruppati nella categoria gravi motivi oggettivi, sopravvenuti e imprevedibili. 

Esempi disdetta:

• Destinare l'immobile ad abitazione principale per sè e per la famiglia
• Per opere di ristrutturazione
• Per opere di demolizione
• Per la vendita dell'alloggio, sulla quale spetta comunque la prelazione dell'inquilino salvo patto contrario
• Per non utilizzo da parte dell'inquilino
• Per la semplice inadempienza
• Il conduttore dispone di un altro immobile nel Comune ove è sito quello locato

Esempi Recesso:

• Devono essere oggettivamente gravi, involontari e imprevedibili sopravvenuti successivamente alla costituzione del rapporto.
• Devono essere estranei alla sfera soggettiva del conduttore, quindi non devono essere controllabili da quest'ultimo.
• Gravi da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locativo.
• Devono esulare dalle normali e prudenziali valutazioni che fanno testa all'imprenditore nel suo esercizio di impresa.
• Non si fondono sul normale andamento di un mercato
• Devono presentarsi successivamente alla creazione del vincolo, ovvero pervenuti nel corso della locazione.

Le parti sono liberi di inserirne di nuovi all'interno del contratto, oltre a quelli previsti per legge. Il tutto con il classico margine dei 6 mesi di preavviso, se le parti non hanno pattuito una scadenza inferiore.

Ma circa il contenuto del contratto cosa possiamo affermare? Più informazioni esso contiene e meno viene lasciato al caso, ma in generale il contratto deve:

• contenere i dati dei soggetti.
• contenere i dati catastali e la descrizione dell'immobile in oggetto.
• La documentazione in ordine alla prestazione energetica dell'immobile.
• Tutto quello previsto per il contratto in generale.
• La determinazione del canone.

Riguardo questo ultimo punto, il legislatore impone massima trasparenza sulla determinazione del canone e sanziona ogni tipo di patto occulto, volto

Ricordiamoci dell'imposta di registro pari al 2% con un minimo di 67 Euro, dal calcolare sul canone annuale, oltre alla marche da bollo per la registrazione telematica da effettuare entro 30 giorni. 

Veniamo ai contratti con canone concordato. Nell'articolo 2 della legge 431/98 ne esistono diverse tipologie:

• Contratti abitativi
• Contratti abitativi transitori
• Contratti abitativi per studenti

Partiamo dal primo. La natura di questo strumento non è tanto diversa da quella suddetta, dato che la finalità è la medesima. Tuttavia ci sono delle sfumature tra l'uno e l'altro che vale la pena analizzare, come ad esempio il differente arco temporale che risalta subito all'occhio. La durata di questa tipologia di contratti prevede una durata minima pari a 3 anni, eventualmente rinnovabili per ulteriori due, salvo disdette alla scadenza o recessi da parte del conduttore prima della naturale scadenza del contratto. 

Un altro limite nell'autonomia contrattuale delle parti viene fissato in termini di canone, infatti quest'ultimo va definito convenzionale perchè non viene pattuito liberamente tra i soggetti ma deve rientrare in un determinato range, minimo e massimo, a seconda della zona dove è ubicato l'immobile e dalle caratteristiche che quest'ultimo detiene. Nota bene che le tariffe vengono pattuite in termini di accordi locali, quindi possono cambiare da comune a comune. 

A differenza di quanto accade nel contratto a canone libero, come vedremo in seguito, il rinnovo alla prima scadenza può avvenire alle medesime condizioni o con un nuovo accordo e nuove condizioni. Qualora il contratto si prolungasse per ulteriori 2 anni, alla scadenza del periodo biennale le parti possono proporre nuove condizioni o in via definitiva, rinunicare al rinnovo del contratto. Dedicherò un articolo ad hoc, con tanto di allegati. Promesso.

Non finisce qui, perchè il contratto 3+ 2 comporta ulteriori due benefici:

• Abbattimento del canone del 30%
• Abbattimento dell'imposta di registro del 30%

• Detrazione di imposta per l'inquilino di €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71 e di €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41. Oltre si perde ogni agevolazione.

Sempre all'interno dei canoni concordati troviamo i contratti abitativi transitori nascono invece per tutelare esigenze particolari del conduttore, riconducibili a motivi lavorativi o motivi di studio, ovvero senza finalità turistiche. In quanto alla durata viene fissato un termine minimo e un termine massimo, rispettivamente pari ad 1 mese e 18 mesi, oltre il quale il contratto si considera risolto.

Durata diverse comporterebbero, come nel 4+4, la nullità del contratto. Se invece le parti decidono di proseguire con il rapporto di locazione, allora torna in auge la disciplina del contratto a canone libero. 

Circa il contenuto non c'è molto da dire in aggiunta a quanto viene stabilito per il contratto a canone libero. La differenza si nota nell'aggiunta dell'apposita clausola che motiva la necessità di applicare una transitorietà al contratto. Nel caso di motivi lavorativi, il conduttore dovrà fornire apposita documentazione come controprova che verrà allegata assieme al contratto. Qualora mancasse tale clausola, o diventasse inutile, la disciplina che va applicata è quella di un contratto a canone libero.

Se sei uno studente iscritto ad un corso di laurea e costretto a cambiare comune, puoi stipulare un contratto abitativo per studenti; tale contratto dura almeno 6 mesi fino ad un massimo di 3 anni. Come per i contratti transitori standard anche qui occorre comprovata documentazione da allegare, ma il locatore diversamente dal transitorio normale, può usufruire di alcuni benefici. Occhio al canone, che anche in questo caso rientrano in gioco gli accordi territoriali.

Il transitorio è uno di quei contratti cuciti sul soggetto che intende, nel breve termine, vendere l'immobile o stare al passo con il mercato e fruire di tutte le sue fasi espansive, piuttosto che saldare per 8 anni la sua resa con un vincolo contrattuale a canone libero.

Concludiamo il cerchio con i contratti di comodato. Essi rientrano in un apposita categoria di contratti diversa da quelli di locazione, data l'assenza di un corrispettivo. La particolarità di questi contratti è la volontà del locatore di concedere ad un altro soggetto, una cosa mobile o immobile, ai fini di garantire un godimento di essa per un determinato periodo di tempo o per un tempo indeterminato.

Qualora non venisse pattuito un temine finale, occorre parlare di comodato precario. In tal caso è prevista la possibilità, in capo al locatore, di rientrare in possesso della cosa quando lo ritiene più opportuno, garantendo tuttavia un idoneo preavviso. Si può recedere dal contratto secondo le normative previste per il contratto in generale, ma il legislatore ha voluto apportare maggiori tutele, perciò:

• Se il comodatario è inadempiente è prevista una risoluzione automatica del contratto, con conseguente restituzione del bene e un risarcimento danni.
• Se sussite un urgente e improvviso bisogno, la restituzione è immediata senza preavviso.
• Se il comodatario muore, essendo un contratto personale, il rapporto si dichiara cessato.

Mi stavo completamente scordato del contratto uso foresteria, che purtroppo non hanno trovato tanta ospitalità all'interno della 431/98. Si definiscono contratti forestieri, le locazioni caratterizzate da una diversità dal soggetto titolare del contratto e quello che effettivamente fruisce dell'immobile. Altra caratteristica è la temporaneità dell'alloggio che di solito ospita persone strettamente collegate tra loro e all'attività svolta dal conduttore. Un rapporto impresa dipendente in sostanza. La disciplina è la medesima, cambia invece l'obbiettivo di tale natura contrattuale, tra cui il risparmio sul costo delle trasferte piuttosto che l'alloggio di ospiti in edifici prestigiosi, per incontri di lavoro. E' ovvio che il conduttore non deve essere una persona fisica. 

Ci vediamo alla prossima, quando parleremo di come si affittano i fabbricati strumentali o gli uffici.