Gli appartamenti possono essere comprati per un uso personale o per concederli in affitto a svariati inquilini.

Ai giorni d'oggi, con la poca stabilità lavorativa etc che circonda il mondo del lavoro, la maggior parte delle persone si trova di fronte a trasferimenti lavorativi, di solito immediati, in altre città. Per altri soggetti è invece un'esperienza che di solito anticipa un futuro acquisto, magari della stessa abitazione oggetto di locazione con patto di riscatto ( Rent to buy altra formula contrattuale che analizzeremo). Infine per alcuni è un vero e proprio stile di vita, rinunciando al diritto di proprietà e a tutte le tasse che esse comporta, sia in fase di acquisto che durante il soggiorno.

La giurisprudenza prevede diverse forme contrattuali, quindi è bene effettuare prima un riepilogo e successivamente entrare più nel dettaglio.

Siamo nel campo di un contratto oneroso, con il quale una parte si obbliga a far godere ad un'altra parte, una cosa mobile o immobile non produttiva. Oltre a questo:

• E' un contratto consensuale 
• E' un contratto obbligatorio
• Ha per oggetto una cosa mobile o immobile
• Viene redatto con un atto pubblico o privato
• Non può superare i 30 anni, con regole ad hoc per i contratti 9+9
• La vendita del bene deve avvenire secondo particolari condizioni

Il locatore è quello che affitta, mentre l'inquilino è la parte conduttrice del contratto. Per definirsi locatore non è necessario essere per forza proprietario dell'immobile, dato che basta averne la disponibilità giuridica.

In capo a ciascuno di essi nascono diritti ed obblighi, che possiamo raggrupare in questo elenco:

• Il locatore deve consegnare la cosa oggetto di locazione, in buono stato
• Il locatore deve mantenere la cosa oggetto di locazione
• Deve garantire il godimento indisturbato e pacifico, al conduttore.
• Ha tuttavia diritto a dare consenso su eventuali richieste da parte del conduttore
• Ha diritto ad ottenere il pagamento del canone e di qualsiasi altro onere

Di controparte, il coduttore ha l'obbligo di

• Prendere in consegna la cosa
• Utilizzarla per l'uso stabilito all'interno del contratto
• Adottare la buona diligenza del padre di familgia e comportarsi secondo regole civiche
• Restituire la cosa in oggetto nello stesso modo e stato in cui l'ha ricevuta

Sembrano cose banali, ma di solito nel contratto si fa riferimento alla legge quindi possono sfuggire. A proposito di leggi, quelle di riferimento sono la 392/78 - 359/92 - 431/98 - 79/2011, ma la n.392 e la n.431 sono le due norme di riferimento per soddisfare le esigenze abitative dei vari soggetti.

Ciascuna di esse ha avuto un ruolo fondamentale nella disciplina di questo strumento giuridico. Il risultato è quanto di seguito sto per scrivere.

Abbiamo detto che esistono diverse tipologie contrattuali, la prima è quella del contratto di locazione a canone libero. Quest'ultimo viene adottato quando la durata minima del contratto non è inferiore ai 4 anni, rinnovabile per ulteriori 4 anni se non viene data disdetta per determinati motivi. La disdetta è necessario che avvenga tramite l'invio di una posta raccomandata, prima dello scadere del preavviso, solitamente fissato con 6 mesi di anticipo. 

Oltre alla disdetta, l'inquilino può recedere dal contatto quando si verificano determinate situazioni. Il diritto di recesso può essere:

• Convenzionale, quando c'è l'accordo tra le parti secondo il quale il conduttore può recedere senza giusta causa
• Legale, quando invece non sussiste nessun accordo e occorre una giusta causa ai fini legali.

Abbiamo capito che il contratto può risolversi per recesso di una della due parti, ma può capitare che esso si risolva ipso iure (per legge) se l'inquilino non paga il canone o altri oneri condominiali dovuti, nella misura pari ad una mensilità.

L'altra faccia della medaglia, per gli immobili ad uso abitativo, sono i contratti a canone concordato, che vengono stipulati secondo gli accordi locali. Essi cambiano nella durata temporale, che passa da un 4+4 ad un 3+2. E' una tipologia di contratti che presenta diversi vantaggi, tra cui l'abbattimento pari al 30% del canone di locazione.

Altra tipologia di contratti è quella di carattere transitorio legate tipicamente a particolari motivazioni da parte del conduttore, il quale deve fornire prova di queste motivazioni in modo che possano essere allegate al contratto. La durata di tali contratti non deve essere inferiore ai 30 giorni e non può durare più di un anno e mezzo al termine del quale il contratto si risolve automaticamente, cosi come si risolverebbe alla scadere di durate inferiori pattuite. Il tutto senza nessuna disdetta. 

Si conclude il cerchio, con i contratti transitori per studenti, che hanno la stessa natura di quelli transitori vista la transitorietà legata ad una motivazione, anche qui da consegnare e allegare al contratto, con la sola differenza nella durata contrattuale. Essi devono avere una durata minima di 6 mesi, fino ad un massimo di 3 anni. Il canone viene stabilito secondo gli accordi locali, quindi se il locatroe adottasse un canone di mercato il contratto potrebbe essere nullo.

Questi contratti sono pane per il regime fiscale IRPEF che colpisce i redditi provenienti da fabbricati, ma dal 2011 entra in gioco la cedolare secca che tanto ci invidiano all'estero. Prima di analizzare i regimi fiscali, nei prossimi articoli,spiegherò le caratteristiche dei rispettivi contratti di locazione ad uso abitativo o diversi dall'uso abitativo, quindi abbiate pazienza :D