Avrai sicuramente sentito parlare di "recesso" inteso come diritto, in capo ad un determinato soggetto, che permette di rescindere da un contratto precedentemente stipulato, per colpa di una serie di motivi rientranti nella sfera personale o nell'impossibilità sopravvenuta. Nel presente articolo vorrei fare chiarezza sotto questo punto di vista, con particolare riferimento a ciò che accade all'interno dei rapporti localitivi.

Per prima cosa è importante distinguere il recesso dalla disdetta. Tra i due termini esistono molteplici differenze, quali ad esempio:

• Il recesso mira a tutelare la parte più debole del contratto, ovvero il conduttore, eliminando tale facoltà nella sfera del locatore.
• La disdetta può essere sollevata da entrambi le parti, ma solo alla scadenza del contratto e non in anticipo a quest'ultima come avviene per il recesso.
• La disdetta non interrompe bruscamente il contratto, ma ne elimina una sua prosecuzione, a differenza del recesso che frena il rapporto prima della sua naturale scadenza.
• In linea generale sono entrambi atti unilaterali gratuiti, ma nel caso del recesso possono essere previste delle penali o dei risarcimenti.
• La disdetta vale per i contratti che hanno una naturale scadenza, mentre il recesso non ha limiti alla sua applicabilità.
• Il recesso può essere fatto valere in qualsiasi momento del contratto, rispettando ovviamente il preavviso, a differenza della disdetta che deve seguire determinate scadenze.

Chiarito questo primo aspetto, concentriamoci sul vero protagonista di questo articolo. Ti sarà utile la cara legge n.392/1978 che, come ho affermato in precedenza, mira a disciplinare questo strumento ai fini di tutelare la parte più debole del contratto, nel caso delle locazioni il conduttore. Essa afferma che il recesso è un atto unilaterale che deve essere portato a conoscenza della controparte, la quale una volta che ne è venuta a conoscenza lo rende inderogabile, ovvero dal momento che il conduttora manifesta tale volontà non potrà più tirarsi indietro.

Il recesso di fatto ha effetti immediati e li produce senza necessità di alcuna pronuncia giudiziale. Le legge prevede una risoluzione ope legis del contratto che si risolve in automatico una volta trascorsi i 6 mesi di preavviso, o quelli pattuiti in comune accordo tra le parti, da quando la comunicazione è pervenuta al domicilio del locatore.

Ti sarà comodo sapere che la suddetta legge, in particolare all'interno dell'articolo 27 nel comma 7, prevede due tipi di recesso: uno convenzionale e uno legale.

Vediamo che differenze esistono tra l'uno e l'altro; nel recesso convenzionale il conduttore ha la facoltà di recedere in qualsiasi momento, dando un congruo preavviso, con una semplice comunicazione alla controparte. Una volta manifestata questa volontà, da intendere lecita se appositamente prevista nel contratto, egli non è obbligato ad evidenziarne anche i motivi ed è libero di recedere senza sè e senza ma. 

Quello legale è un recesso più particolare del precedente e viene disciplinato sempre dalla solita legge e dal solito articolo, ma nell'ultimo comma. Riguarda sempre uno strumento nelle mani del conduttore, ma la sua applicabilità pur rimanendo libera è vincolata all'esistenza di determinati presupposti. La differenza sostanziale rispetto a quello convenzionale è nidificata nell'esistenza dei cosidetti gravi motivi, da intendersi come unicamente validi per poter recedere anticipatamente dal contratto sottoscritto. I suddetti motivi devono essere esplicitamente previsti nella comunicazione inviata al locatore, dato che una loro successiva notifica o futura modifica rendono la comunicazione priva di ogni tipo di effetto. In sostanza se non si inseriscono, è come se non fosse manifestata alcuna volontà.

Ma quali sono questi gravi motivi? 

In linea generale possiamo affermare che rientrano tutti quei casi di impossibilità sopravvenuta, esulanti dalla sfera soggettiva del conduttore, imprevedibili o aleatori e tali da rendere eccessivamente onerosa o impossibile la proesecuzione del contratto. Si ma in pratica?

• Devono essere oggettivamente gravi, involontari e imprevedibili sopravvenuti successivamente alla costituzione del rapporto.
• Devono essere estranei alla sfera soggettiva del conduttore, quindi non devono essere controllabili da quest'ultimo.
• Gravi da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locativo.
• Devono esulare dalle normali e prudenziali valutazioni che fanno testa all'imprenditore nel suo esercizio di impresa.
• Non si fondono sul normale andamento di un mercato
• Devono presentarsi successivamente alla creazione del vincolo, ovvero pervenuti nel corso della locazione.

Nel caso in cui un soggetto, che ha sottoscritto un contratto di locazione commerciale, svolga la sua attività in più immobili, la valutazione di questi motivi deve delinearsi all'interno dell'attività esercitata nell'immobile per il quale viene manifestata la volontà di recesso.

L'unico elemento che unifica il rinnovo contrattuale, i due diversi tipi di recesso e la disdetta è la comunicazione, intesa come mero invio di una raccomandata o di una PEC alla controparte rispettando i termini pattuiti nel contratto. Questa comunicazione è una scrittura semplice ma deve essere corredata da particolari requisiti:

• Dati anagrafici dei soggetti
• Disdetta o recesso, a seconda di quale sia la causale;
• La volontà di interrompere il rapporto;
• luogo, data e firma;
• Documento di identità

Per rendere più semplice i tuoi futuri recessi o disdette, ti allego i fac simili ai seguenti link: Recesso convenzionale - Recesso legale - Disdetta contratto

La prossima volta ci dedichiamo al rinnovo alla medesime condizioni o pattuendo nuove condizioni, fino al mancato rinnovo del contratto alla sua prima scadenza. Per oggi ti ho annoiato anche troppo :D