Nell'articolo precedente ti ho mostrato la natura del contratto di mutuo, elencando i molteplici elementi di cui si compone e la disciplina che regola i suoi effetti. Se sei arrivato qui, possiamo effettuare insieme un passo avanti e analizzare le diverse fasi che, una volta esaurite, portano all'esito della delibera di ottenimento del finanziamento, che ovviamente può avere un risvolto sia negativo che positivo.

Il primo step che dovrai affrontare, se vogliamo partire propri "a monte", è quello di affidarti ad un brooker o richiedere una consulenza in diversi istituti bancari, per individuare il prodotto più adatto al tuo scopo o più conveniente. Se vuoi anticiparti sulla tabella di marcia, inizia con il raccogliere alcuni documenti e in particolare:

• Documentazione anagrafica
  • Estratto autentico dell'atto di nascita
  • Estratto per riassunto dell'atto di matriomonio
  • Certificato di residenza
• Documentazione legale
  • Preliminare di compravendita se stipulato
  • Ultimo atto di provenienza dell'immobile
  • Relazione notarile (che viene corrisposta direttamente dallo studio alla banca)
  • Conformità urbanistica, come abbiamo detto nei precedenti articoli
• Documentazione reddituale
  • Modello unico (CUD o 730)
  • le ultime due buste paga
  • ogni documento atto a convalidare una situazione patrimoniale
• Documentazione tecnica
  • Planimetria catastale
  • Estratto di mappa
  • Eventuali documenti relativi a sanatorie o condoni e simili

Solitamente la documentazione tecnica è inclusa in toto nella conformità urbanistica prodotto dal professionista prescelto dalla parte venditrice, ma solitamente la panoramica catastale può essere rilasciata anche in fase di trattativa, visto che su di essa si basano anche i preventivi di spese accessorie, mentre per reperire quella urbanistica ci vuole più tempo e una valida delega.

Una volta raccolti tutti questi documenti e solo dopo aver messo a fuoco il prodotto preferito, passiamo alla fase della perizia. Il perito è un professionista estratto per pura coincidenza che si occuperà di visionare e valutare l'immobile, sfruttando la documentazione tecnica da te raccolta. Qualora servissero ulteriori documenti, sarà lui stesso a chiederteli o lo farà tramite la banca. Facendo un passo indietro, ti consiglio di affidarti ad un brooker e lasciare che sia lui a confrontarsi con la banca. Solitamente hanno ottimi rapporti con le banche, quindi è tutto di guadagnato.

Una votla che la perizia ha avuto esito positivo, quindi puoi considerarti già un soggetto finanziabile, la banca avvia la redazione della minuta che si preoccuperà di inviarla allo studio notarile da te indicato. Nel frattempo, va da sè, che il notaio si sta concentrando sulla redazione dei due atti, quello di compravendita e di mutuo.

Ultima fase riguarda la stipula dell'atto notarile o degli atti notarili, visto che compravendita e mutuo vanno a braccetto pur restando due documenti separati. Alla stipula dell'atto notarile, partecipano tutti i soggetti coinvolti e in particolare:

• L'acquirente
• Il venditore
• Il direttore della banca
• Il mututatario se è una persona diversa dall'acquirente
• Eventuali garanti
• E ovviamente il notaio

Alla fine della stipula notarile, con tutta la documentazione integra e completa, si ottiene lo svincolo delle somme. Il direttore della banca mutuante partecipa all'atto portando con sè i dovuti assegni circolari. Il numero di tali assegni può variare a seconda delle parti coinvolte; solitamente vengono fatti due: uno a favore della parte venditrice e l'altro a favore della banca del venditore ai fini di estinguere l'ipoteca. Sull'ipoteca spenderemo due parole ad hoc, parlando anche del decreto bersani, ma per il momento mi limito a dirti che la cancellazione non è automatica, anche se il debito risulta estinto.

Nella pratica cosa succede? Qualora sul bene oggetto di compravendita gravasse un mutuo residuo, perciò di conseguenza un'ipoteca (che altro non è che una garanzia), al momento della stipula saranno presenti due direttori di banca. Il direttore della parte venditrice fornisce il calcolo del debito residuo e trattiene un assegno circolare a copertura di esso, consegnando al direttore della parte acquirente una dichiarazione unilaterale a conferma dell'estinzione del debito e conseguente cancellazione della peersistente ipoteca. La banca dell'acquirente adesso è finalmente libera di mettere le grinfie sull'immobile.

Ah dimenticavo, la somma erogata ovviamente arriva al netto delle spese bancarie. 

Ora non rimane che analizzare le varie tipologie di mutuo, alla prossima!